Συνθήκες που ευνοούν την εκ νέου αναζωογόνηση της στεγαστικής πίστης η οποία «πάγωσε» στη διάρκεια της πανδημικής κρίσης, δημιουργούν οι προοπτικές του ΑΕΠ και της αγοράς ακινήτων, καθιστώντας πλέον προσφορότερη για τον καταναλωτή την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης μέσω της λήψης στεγαστικού δανείου έναντι της ενοικίασης.
Τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται παρουσιάζει η Τράπεζα Πειραιώς, η οποία έχει μερίδιο αγοράς 30% στη στεγαστική πίστη και φέτος στοχεύει να εκταμιεύσει στεγαστικά δάνεια 260 εκατ. ευρώ. Για φέτος το σύνολο της αγοράς στεγαστικής πίστης αναμένεται στα 900 εκατ. ευρώ (εκταμιεύσεις δανείων).
Η Τράπεζα Πειραιώς προσφέρει ευρεία γκάμα προϊόντων στεγαστικών δανείων, καλύπτοντας το σύνολο των αναγκών στέγασης όπως η αγορά, η ανέγερση και ή επισκευή ακινήτου, είτε πρόκειται για την αγορά της πρώτης κατοικίας, είτε για αγορά ενός ακινήτου με στόχο την περαιτέρω εκμετάλλευσή του. Από τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα των στεγαστικών δανείων της Τράπεζας Πειραιώς είναι η προνομιακή και απόλυτα προσωποποιημένη τιμολόγηση των προϊόντων της. Είναι η μόνη τράπεζα που προσφέρει στον πελάτη το «δικό του» επιτόκιο σύμφωνα με το συναλλακτικό του προφίλ, ενώ παράλληλα ο δανειολήπτης μπορεί να επηρεάσει περαιτέρω την τιμολόγηση τροποποιώντας τη διάρκεια ή και το ποσό του δανείου του.
Ο μέσος όρος ηλικίας των δανειοληπτών της Τράπεζας Πειραιώς είναι τα 44 έτη (το 60% αυτών στο ηλικιακό γκρουπ 25 – 44).
Το 2021, ο ένας στους δύο πελάτες της Τρ. Πειραιώς που πήραν στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου, το πήραν με τελικό επιτόκιο κάτω του 2,2%. Το μέσο αντίστοιχο επιτόκιο δανεισμού σε σταθερό επιτόκιο κινήθηκε στο 2,6%.
Η συνήθης διάρκεια του στεγαστικού δανείου που χορηγήθηκε είναι τα 15 έτη και το ποσό χρηματοδότησης στο 65% (μπορεί να φτάσει έως 80%). Σημειώνεται ότι όσο μικρότερη είναι η διάρκεια του δανείου, τόσο καλύτερο το τελικό επιτόκιο για τον πελάτη και επίσης όσο μεγαλύτερο το ποσοστό χρηματοδότησης, τόσο μεγαλύτερο και το επιτόκιο.
Ως υποστηρικτής των «πράσινων λύσεων» που στοχεύουν στην προστασία του περιβάλλοντος, η Τρ. Πειραιώς προσφέρει ειδικά προνόμια στους δανειολήπτες που επιλέγουν ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης (έκπτωση 0,15% στο επιτόκιο, χωρίς έξοδα ο φάκελος του δανείου). Όπως τονίστηκε στην παρουσίαση, ο πελάτης επωφελείται πλέον και από απλές διαδικασίες στην εκταμίευση του στεγαστικού του δανείου, καθώς σε κάθε κατάστημα της Τράπεζας Πειραιώς, ένα εξειδικευμένο τραπεζικό στέλεχος βρίσκεται δίπλα στον πελάτη για να σχεδιάσουν από κοινού το στεγαστικό δάνειο που καλύπτει την ανάγκη του, να συζητήσουν τα απαραίτητα βήματα για την υποβολή του αιτήματος και με απλές διαδικασίες να προχωρήσουν σε εκταμίευση δανείου.
Η επιστροφή των στεγαστικών δανείων
Το 2021, με την προϋπόθεση του οριστικού πλέον ελέγχου της πανδημίας και την πλήρη απελευθέρωση των δραστηριοτήτων και της κινητικότητας των πολιτών, αναμένεται να σηματοδοτήσει την επανεκκίνηση της αγοράς.
Βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2021 ήταν αυξημένες κατά 4,6% (προσωρινά στοιχεία ΤτΕ) σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020.
Καταγράφεται ήδη αύξηση της ζήτησης και κατ’ επέκτασιν αύξηση των τιμών σε όλη την επικράτεια. Η συντήρηση των επιτοκίων σε χαμηλά επίπεδα από την ΕΚΤ, η μεγάλη ρευστότητα που διαθέτουν οι ελληνικές τράπεζες και η πρόθεσή τους για ισχυρή πιστωτική επέκταση, ευνοούν το δανεισμό.
Οι πολύ χαμηλές έως μηδενικές αποδόσεις στις καταθέσεις συμβάλλουν με τη σειρά τους στη ζήτηση εναλλακτικών τοποθετήσεων, με κυρίαρχη, παραδοσιακά την αγορά ακινήτων. Ένα επενδυτικό ακίνητο προσφέρει καθαρές αποδόσεις μέσω των ενοικίων της τάξης του 3% με 4% σε μ.ο. χωρίς να συνυπολογίζεται η αναμενόμενη άνοδος της αξίας του.
Αναφορικά με το ενδιαφέρον κατοίκων εξωτερικού για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, οι άνω των 65 ετών πολίτες στην Ευρώπη ταξιδεύουν για περισσότερες ημέρες και εκτός της εποχής αιχμής, βοηθώντας την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, αλλά προτιμούν να καταλύουν σε ιδιόκτητες κατοικίες, γεγονός που δημιουργεί ευκαιρία για την πώληση παραθεριστικών κατοικιών στη χώρα. Μέσα από έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό, σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, θα μπορούσαν να πωληθούν στη χώρα περί τις 200.000 κατοικίες σε ξένους αγοραστές, είτε ως μεμονωμένα ακίνητα, είτε ως ιδιοκτησίες ενταγμένες σε συγκροτήματα κατοικιών, προσαρμοσμένες στις ιδιαίτερες απαιτήσεις του κοινού της τρίτης ηλικίας.
Σημαντική ώθηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων δίνουν οι πρόσφατες αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών, κυρίως στις περιοχές όπου καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις. Εκτιμάται ότι πολλοί φορολογούμενοι θα σπεύσουν μέχρι το τέλος του έτους να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Πολλοί ιδιοκτήτες αναμένεται να επωφεληθούν και να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες ακινήτων, κυρίως σε περιοχές όπου καταγράφηκαν αυξήσεις όπως: 95% στο κέντρο της Αθήνας, έως και 76% στο Χαλάνδρι, 75% στη Δάφνη, 62% στην Ανάβυσσο, 60% στον Άγιο Δημήτριο, 57% στο Ελληνικό, 53% στη Γλυφάδα και 41% στου Ζωγράφου.
Ενισχυτικά για την αγορά προβλέπεται να λειτουργήσει, σε πολλά επίπεδα, ο νέος νόμος 4821/2021ΦΕΚ Α 134/31.7.2021σχετικά με την αναβάθμιση των υπηρεσιών του Κτηματολογίου. Ένα σημείο είναι το ποσοστό της κτηματογράφησης της χώρας που φθάνει το 35% και σε μια διετία θα αγγίξει το 90% ενώ ένα άλλο σημείο, αφορά τη γραφειοκρατία όσο αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Στην Ελλάδα τα βήματα για μια μεταβίβαση ακινήτου είναι 11 με 17 πιστοποιητικά και από το αρμόδιο υπουργείο υλοποιείται ένα σύστημα στον συμβολαιογράφο, ο ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης ακινήτων, το οποίο με τη συναίνεση των ενδιαφερομένων, θα αντλεί όλα τα πιστοποιητικά που χρειάζονται, άρα όλα θα γίνονται στον συμβολαιογράφο.
Σύμφωνα με πληροφορίες της αγοράς, ο μέσος όρος του εμβαδού κατοικίας που αναζητείται για αγορά είναι τα 95 τ.μ. και ο μέσος όρος της ανώτατης τιμής που θέτουν οι υποψήφιοι αγοραστές χρήστες στην αναζήτησή τους για αγορά ακινήτου παρουσιάζει αύξηση για το 2021 και κυμαίνεται στα 160.000 ευρώ έναντι του αντίστοιχου μέσου όρου για το 2020 που κυμάνθηκε στα 147.000 ευρώ.
Γιατί συμφέρει πλέον το στεγαστικό δάνειο
Η πληρωμή ενοικίου κάθε μήνα αν και προσφέρει στέγαση, δεν επιστρέφει τίποτα από πλευράς επένδυσης. Στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας, είτε με ίδιους πόρους, είτε με λήψη στεγαστικού δανείου, το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία που παρέχει τεκμαρτό εισόδημα αν ιδιοκατοικείται.
Επίσης, υπάρχει η πιθανότητα κέρδους σε περίπτωση μελλοντικής μεταπώλησης καθώς παρόλο που οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά τα τελευταία χρόνια, προέρχονται από μεγάλη πτώση στα πρώτα χρόνια της κρίσης.
Σε συνδυασμό με τα χαμηλότερα επιτόκια για στεγαστικά και τα ακριβότερα ενοίκια (εξαιτίας για παράδειγμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων), η αγορά σπιτιού μπορεί να συμφέρει σημαντικά έναντι του ενοικίου.
Η αγορά ακινήτου με τραπεζικό δανεισμό προϋποθέτει ίδια συμμετοχή σε ποσοστό τουλάχιστον 20% επί της αγοραίας αξίας. Στην περίπτωση αύξησης της ιδίας συμμετοχής, το επιτόκιο εκτοκισμού διαμορφώνεται χαμηλότερα.
Το παράδειγμα που ακολουθεί είναι χαρακτηριστικό:
- Ας υποθέσουμε ότι μια οικία εμπορικής αξίας 100.000€, ενοικιάζεται για 450 ευρώ το μήνα, ή 5.400€ ετησίως
- Στην περίπτωση της αγοράς του για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, η εικόνα διαμορφώνεται ως εξής:
o 100.000 η αξία
o 6.000 τα διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κλπ.,)
o Συνολικό κόστος 106.000 ευρώ.
o Επιπλέον, προκύπτει ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ και δαπανών συντήρησης ανέρχεται σε 400 ευρώ.
- Στην περίπτωση λήψης στεγαστικού δανείου:
o ύψους 80.000 ευρώ με επιτόκιο 3% και διάρκειας 30 ετών
o η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 € ετησίως
- Το ποσό ελάφρυνσης που προκύπτει αν από το ενοίκιο αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ είναι 77€ μηνιαίως ή περίπου 1000 € ετησίως (924€)
