Με το κόστος υλικών να βρίσκεται σε ανοδική πορεία μια σειρά ερωτημάτων και προβληματισμών βρίσκεται στο επίκεντρο μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών ακινήτων που επιθυμούν να προχωρήσουν σε αναβάθμιση των ακινήτων που προωθούν προς πώληση ή ενοικίαση.
Κατά πόσο τελικά μια ανακαίνιση δίνει αξία σε ένα σπίτι, πέρα από την ποιοτική αναβάθμιση της ζωής των ανθρώπων που κατοικούν σε αυτό; Αποτελεί αυτή η ανακαίνιση μια επένδυση που θα μπορέσει να αποσβέσει ένα νοικοκυριό; Γενικότερα, σε τι κατάσταση βρίσκεται σήμερα το κτηριακό απόθεμα κατοικιών στην Αθήνα και στα αστικά κέντρα;
Η αναβάθμιση των υφιστάμενων κτιρίων και κατοικιών καθίσταται αναγκαία
«Μια ανακαίνιση πραγματικά μπορεί να αλλάξει σημαντικά τη ζωή των ανθρώπων. Εξίσου όμως σημαντικό αντίκτυπο έχει και στην οικονομική αξία του ακινήτου για τον ιδιοκτήτη. Τα επόμενα χρόνια -νωρίτερα από το 2030, ένα ακίνητο που δεν θα πληροί πολύ αυστηρές προδιαγραφές ενεργειακής κατανάλωσης και υγειονομικών υποδομών, θα επιβαρύνεται με δασμούς που θα κάνουν τη χρήση του σχεδόν ασύμφορη. Υπό αυτόν τον όρο η αναβάθμιση των υφιστάμενων κτιρίων και κατοικιών καθίσταται αναγκαία, δίνοντας κατ’ επέκταση μεγαλύτερη αξία και στο ακίνητο», αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο διευθύνων σύμβουλος της κατασκευαστικής εταιρίας ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ Ιωσήφ Αραμπατζής που έχει ως μότο «ο άνθρωπος αλλάζει τον χώρο και ο χώρος αλλάζει τον άνθρωπο».
Ένα βασικό ερώτημα που απασχολεί μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών ακινήτων προς εκμετάλλευση είναι εάν η επένδυση μιας ανακαίνισης μπορεί να αποσβεστεί σε περίπτωση ενοικίου ή πώλησης της. «Η απάντηση στη συγκεκριμένη ερώτηση είναι πολύ σχετική, καθώς επηρεάζεται από πολλούς και διαφορετικούς παράγοντες. Έναν πολύ σημαντικό ρόλο διαδραματίζει η περιοχή. Ανακαινισμένα διαμερίσματα που ανήκουν σε γειτονιές που επιλέγονται από ενοίκους μέσου ή υψηλού εισοδήματος, μπορούν πράγματι να πετύχουν πολύ υψηλότερο μίσθωμα, επιστρέφοντας την επένδυση που έχει γίνει σε αυτά. Αντιθέτως γειτονιές με χαμηλά ενοίκια, κάτω των 6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δύσκολα προσφέρουν απόσβεση, όμως μπορούμε να δηλώσουμε με βεβαιότητα πως δίνουν την ευκαιρία στον ιδιοκτήτη για μια καλύτερη συμφωνία, προσεγγίζοντας παράλληλα πιο συνεπείς και σταθερούς ενοικιαστές», αναφέρει ο κ.Αραμπατζής.
Ένα ζήτημα που βρίσκουν μπροστά τους ενοικιαστές και ιδιοκτήτες στη διαδικασία αγοραπωλησιών στον τομέα ακινήτων είναι η γενικότερη κατάσταση στην οποία βρίσκεται το κτηριακό απόθεμα των κατοικιών. «Στην Αθήνα δυστυχώς διαθέτουμε χαμηλό ποσοστό σύγχρονων κατοικιών και η πόλη μας ανήκει στην κατηγορία των πιο “γερασμένων” της Ευρώπης. Σε αυτό σημαντικό ρόλο έπαιξε και η οικονομική ύφεση της χώρας μας, τα τελευταία δέκα χρόνια. Σοβαρά προβλήματα που θα πρέπει άμεσα να επιλυθούν, είναι η υψηλή κατανάλωση ενέργειας για τη διαβίωση μέσα στις κατοικίες, η εξαιρετικά κακή ποιότητα των σωληνώσεων ύδρευσης και τα καρκινογόνα υλικά που έχουν χρησιμοποιηθεί για την κατασκευή τους. Ταυτόχρονα η φυσιολογική φθορά που έχει επέλθει στα ακίνητα, επηρεάζει σημαντικά την αισθητική και γαλήνη των κατοίκων μέσα σε αυτά», αναφέρει ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ. Ο κ.Αραμπατζής δηλώνει πάντως αισιόδοξος «Στην εποχή μας ευτυχώς μας δίνεται η ευκαιρία να εκμεταλλευτούμε άλματα της τεχνολογίας και να επιτύχουμε κατασκευές πιο ασφαλείς, πιο βιώσιμες και πιο φιλικές στη χρήση τους.
Σημαντικά παραδείγματα είναι η χρήση για πρώτη φορά στις κατοικίες σκυροδέματος C50/60 που προσφέρει στα κτίρια μεγαλύτερη διάρκεια και αντοχή, οι σύγχρονες μηχανολογικές λύσεις, η μείωση των καταναλώσεων μέσω ψηφιακών εφαρμογών και η σύνδεση διαμερισμάτων με τμήμα φωτοβολταϊκού πάρκου για πράσινη ενέργεια ακόμα και στο κέντρο της πόλης. Στο πλαίσιο αυτό εργαζόμαστε αυτή την εποχή πάνω στη μελέτη καθ’ όλα ενεργειακά αυτόνομων κατοικιών, με μηδενικές καταναλώσεις και ρύπους και με ανακύκλωση όλων των αποβλήτων εντός του ακινήτου. Οι κατοικίες θα συνδυάζουν τη φύση με την αστική διαβίωση, θα αξιοποιούν τη γη με στόχο έναν πιο υγιεινό τρόπο ζωής για τους ιδιοκτήτες και τις οικογένειές τους και θα χρησιμοποιούν αυτοματισμούς που θα κάνουν την τεχνολογία σύμμαχο και όχι φυλακή μας», προσθέτει.
Ανακαίνιση και οικονομικός κύκλος – Έλληνες και ξένοι αγοραστές
Σε ένα ακόμη καθοριστικό παράγοντα για τον τομέα των ανακαινίσεων αναφέρεται ο σύμβουλος ακινήτων-οικονομολόγος κάτοχος ΜΒΑ από το Manchester Business School Αλέξανδρος Δεμερτζής. Όπως επισημαίνει η υπεραξία που δίνει η ανακαίνιση σε ένα ακίνητο είναι σε στενή συνάρτηση και από τον οικονομικό κύκλο στον οποίο βρίσκεται η αγορά ακινήτων και κυρίως από τις μεσομακροπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς. Για παράδειγμα σε περιόδους όπως όπου οι τιμές πώλησης ακινήτων είναι σε ανοδική φάση, όπως συνέβαινε την τελευταία διετία η ανακαίνιση και το κόστος για ένα υποψήφιο πωλητή είναι μια πιο εύκολη απόφαση καθώς μπορεί να καλυφθεί από την υψηλότερη τιμή πώλησης, εξαιτίας και του ανοδικού κύκλου τιμών. Ειδικότερα, για την συγκεκριμένη οικονομική συγκυρία πληθωρισμού και με έντονα αυξητικές τάσεις στα κόστη ανακαινίσεων, όπως αναφέρει ο κ.Δεμερτζής με εμπειρία άνω των δύο δεκαετιών στον τομέα ακινήτων, το συγκριτικό πλεονέκτημα ενός ανακαινισμένου σπιτιού αποκτά μεγαλύτερη αξία για τον αγοραστή, καθώς την τρέχουσα χρονική περίοδο βρίσκεται αντιμέτωπος με αβεβαιότητα όσον αφορά το ύψος του κόστους της ανακαίνισης.
Ο κ.Δεμερτζής τονίζει ότι γενικότερα η ανακαίνιση προ της μίσθωσης ενός σπιτιού είναι πάντα βοηθητικός και ενισχυτικός παράγοντας για το ύψος του τελικού μισθώματος καθώς και του χρόνο μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης πρέπει να πετύχει να επιλύσει μια όχι εύκολη εξίσωση: να επιλέξει τις πιο «value for money» λύσεις για ένα αισθητικά καλό και λειτουργικό αποτέλεσμα κοινά αποδεκτό, πετυχαίνοντας όμως ταυτόχρονα συγκράτηση του κόστους ανακαίνισης για μια ταχύτερη απόσβεση
Ο κ. Δεμερτζής αναφέρεται και σε μια τάση που έρχεται από τις ΗΠΑ, αφορά τα πολύ ακριβά ακίνητα και κερδίζει έδαφος και στην χώρα μας. Σε αρκετές από αυτές τις περιπτώσεις οι αγοραστές λόγω πολλών επαγγελματικών υποχρεώσεων δεν έχουν το χρόνο να ασχοληθούν με ανακαινίσεις ούτε να συντονίσουν τη διαδικασία, επιλέγουν έτσι ένα ακίνητο που είναι με το κλειδί στο χέρι, σε κάποιες περιπτώσεις και επιπλωμένο. Προσθέτει επίσης ότι με το ίδιο σκεπτικό ανακαινισμένα και αναβαθμισμένα ενεργειακά ακίνητα βρίσκονται στο επίκεντρο της προσοχής μεγάλου αριθμού ξένων αγοραστών καθώς προσπαθούν να αποφύγουν τις χρονοβόρες και όχι εύκολα διαχειρίσιμες από απόσταση διαδικασίες ανακαινίσεων σε μια ξένη χώρα που ενδεχομένως δεν θα αποτελεί την μόνιμη κατοικία τους.
Ανακαινίσεις και προγράμματα «Εξοικονομώ»
Ουσιαστική ώθηση στις ανακαινίσεις έχουν δώσει τα τελευταία χρόνια και τα διαδοχικά προγράμματα «Εξοικονομώ» που επιδοτούν σημαντικό μέρος οδηγώντας σημαντικό αριθμό ενός μέσου νοικοκυριού να πάρει την σχετική απόφαση καθώς η συνολική δαπάνη που θα τον επιβαρύνει μειώνεται σημαντικά. Σύμφωνα επίσης με εκτιμήσεις επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων ώθηση θα δοθεί και από επιμέρους δράσεις που ανακοινώθηκαν στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής της κυβέρνησης που ανακοινώθηκε πρόσφατα. Ειδικά από το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» μέσω του οποίου οι ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών θα επιδοτηθούν για να τις ανακαινίσουν με προϋπόθεση να τις διαθέσουν για μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών. Επίσης μέσω του προγράμματος «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω» που προβλέπει συνδυασμό επιδότησης και άτοκου ή χαμηλότοκου δανεισμού σε νέους για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών που ιδιοκατοικούν.
Αλ. Λιδωρίκης/AΠΕ
